Comment vendre son condo dans un marché inondé par le neuf?


2017-04-10

Comment vendre son condo dans un marché inondé par le neuf?

Bertrand Braschi et sa conjointe s’estiment chanceux : en février, il s’est écoulé moins d’un mois entre la mise en vente de leur condo – un cinq pièces et demi du Plateau Mont-Royal, à Montréal – et la conclusion de la transaction chez le notaire. «On a été surpris de constater l’intérêt suscité par notre petit appartement. Si le premier acheteur se désistait, un autre attendait pour faire une offre…»

Chance ? Peut-être pas tant que ça. Alors qu’il vivotait depuis 2011, le marché des copropriétés a repris un peu de poil de la bête en 2016, selon les statistiques de la Fédération des chambres immobilières du Québec [NDLR : ce qui exclut celles vendues sans l’intervention d’un courtier immobilier]. Pour la région métropolitaine de Montréal, les ventes étaient en hausse de 8% par rapport à 2015.

La courtière immobilière Emmanuelle Beaudet, dont la plupart des inscriptions se trouvent dans Griffintown et le Sud-Ouest de Montréal, constate aussi un regain d’intérêt pour les condos. «Ça bouge vite et fort en ce début d’année, dit-elle. Depuis quelques mois, on n’a jamais vu autant d’offres d’achat simultanées, parfois même de la surenchère. Le marché de la copropriété est équilibré en ce moment, mais il est possible qu’il redevienne favorable aux vendeurs d’ici peu.»

Trop de condos ?

En janvier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement répertoriait 4212 logements en copropriété achevés mais non vendus au Québec, soit environ 1000 de plus qu’en 2010. Faut-il en conclure qu’il y a surabondance de condos neufs dans les régions métropolitaines ?

«Pantoute !» répond Martin Desfossés, coach immobilier et porte-parole pour DuProprio. Pour les besoins de l’exercice, il a compilé les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec – autrement dit, les transactions effectuées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers – et celles de DuProprio pour les années 2011 à 2016. Sur l’île de Montréal, par exemple, les ventes ont fléchi de 10% pendant cette période, alors que l’inventaire de condos disponibles à la vente a crû de 30%. «En cinq ans, le marché a ralenti par rapport aux années 2000, mais pas de façon dramatique. La demande est toujours soutenue.»

Or, les délais se sont allongés : dans le Grand Montréal, ils ont augmenté de 25% entre 2011 et 2016. «Relativisons : ça veut dire que le délai de vente moyen est passé de 4 à 5 mois ! Faut pas virer fou…»

Pour l’ensemble du Québec, sur les cinq dernières années, les unités neuves ne représentaient pas 20% du marché des copropriétés, poursuit-il. «Ce n’est pas une nuisance pour les revendeurs de condos. On parle de deux produits différents s’adressant à des clientèles tout aussi différentes.»

En outre, le modèle du condo neuf avec terrasse, piscine ou «chalet urbain» sur le toit semble s’essoufler, selon Emmanuelle Beaudet. «Pour plusieurs acheteurs, c’est du pareil au même. Ils se rendent compte qu’ils paient des frais de copropriété élevés pour des équipements qu’ils n’utilisent pas tant que ça.» Les copropriétés dans des complexes de moins de 8 étages sont davantage en demande dans son secteur, dit-elle.

Le juste prix

Certains condos sont-ils plus faciles à vendre que d’autres ? «C’est certain que le 4 ½ à l’étage du milieu aura peut-être moins succès que d’autres unités, dit Mélissa Routhier, courtière à l’Agence immobilière Hélène Lauzier, de Québec. Mais lorsque le prix de vente est juste, tout se vend.» Soyez patients, conseille-t-elle aux vendeurs : il faut prévoir environ de 5 à 6 mois de délai avant la conclusion de la transaction.

Si le marché revient à l’équilibre, les vendeurs ont tout avantage à ne pas se montrer trop gourmands, selon Emmanuelle Beaudet. «Les acheteurs sont informés, sélectifs et pressés. Lorsque le produit leur plaît, ils sécurisent rapidement.»

La règle d’or : le juste prix, répètent les spécialistes. Bien sûr, il faut mettre sa copropriété en valeur en gommant tous les irritants potentiels, dit Martin Desfossés. «Mais en bout de ligne, tout condo peut trouver preneur si son prix représente la juste valeur marchande.»

Variations du prix médian des copropriétés – 2016

Ile de Montréal : +3% (285 000$)

Laval : +1% (216 500$)

Rive Sud : -1% (195 000$)

Basses-Laurentides : -1% (175 000$)

RMR de Montréal :

Ventes : +8%

Délai de vente moyen : 121 jours

Inscriptions : -6%

Prix médian : +1%

Source : Fédération des chambres immobilières du Québec

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