Le marché immobilier bien positionné pour faire face à l'augmentation des taux


2017-10-25

À l'automne 2016, l'annonce de nouvelles mesures pour restreindre le crédit hypothécaire inquiétait plusieurs observateurs du marché immobilier québécois. Rappelons que les années 2013 à 2015 avaient été marquées par un ralentissement sensible du secteur de l'habitation au Québec et que ce dernier commençait à peine à retrouver un peu de vigueur l'an dernier. Un an plus tard, force est de constater que la situation paraît beaucoup plus favorable que ce qu'on pouvait craindre.

Loin de se renverser, la remontée du marché québécois de l'habitation s'est clairement accélérée au cours des derniers trimestres, et les ventes de propriétés existantes sont remontées près des niveaux qui prévalaient au début des années 2010.

Le prix moyen des propriétés existantes, toutes catégories confondues, avoisine maintenant 300 000 $ dans la province, en hausse d'environ 5 % par rapport à l'an dernier. La construction neuve a aussi surpris par sa vigueur au cours des derniers mois, et nous anticipons 43 000 mises en chantier au Québec pour l'ensemble de 2017, une accélération d'environ 10 % par rapport à 2016 et le meilleur résultat depuis 2012.

Cette performance du secteur immobilier pourrait faire craindre que le Québec se dirige vers une surchauffe similaire à celle qu'ont connue la Colombie-Britannique et l'Ontario. À notre avis, il y a peu de raisons de craindre une telle situation.

En premier lieu, la croissance annuelle de 5 % des prix de l'immobilier au Québec ne se compare en rien aux flambées spectaculaires de plus de 20 % observées dans ces deux provinces. L'activité plus soutenue au cours de la dernière année a permis de ramener un certain équilibre sur le marché immobilier québécois, mais rien ne signale une pénurie généralisée de propriétés. Au contraire, un certain surplus semble demeurer présent du côté des copropriétés.

Le marché de l'habitation a été particulièrement vigoureux dans la région de Montréal au cours des derniers trimestres. La question de l'impact des acheteurs étrangers retient beaucoup l'attention. D'ailleurs, la Société canadienne d'hypothèques et de logement confirmait récemment une augmentation sensible du nombre d'achats effectués par des étrangers, particulièrement originaires de la Chine, au cours des deux dernières années.

La part des achats de propriétés attribuable aux acheteurs étrangers se limite toutefois à 1,5 % de l'ensemble des transactions, une proportion qui demeure bien inférieure à ce qui est observé à Toronto ou à Vancouver. Sans nier un certain effet positif lié à l'arrivée de ces nouveaux acheteurs, en particulier sur le marché des maisons unifamiliales de luxe, on peut penser que la vigueur du marché montréalais reflète surtout l'amélioration du contexte économique et la bonne performance du marché de l'emploi.

Une certaine modération à prévoir

La remontée des taux d'intérêt, qui a débuté de façon assez soudaine cet été et qui risque de se poursuivre de façon plus graduelle au cours des prochains trimestres, représente un défi de taille pour le secteur immobilier.

L'annonce probable d'un nouveau resserrement des règles hypothécaires par le Bureau du surintendant des institutions financières pourrait aussi nuire à ce secteur. Il faut ainsi s'attendre à une certaine modération de l'activité résidentielle au Québec au cours des prochains trimestres. La situation favorable actuelle du marché immobilier et les bonnes perspectives économiques devraient cependant permettre d'éviter une véritable correction.

EXPERT INVITÉ
Mathieu D'Anjou, CFA, est économiste principal aux Études économiques du Mouvement Desjardins.

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