Les prix dans l'immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant

2017-10-11

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais sachez qu’il se trouve des gens pour s’en réjouir. Je ne parle pas des retraités qui vivent des chétifs revenus d’intérêt de leurs placements, mais de ces personnes qui guettent l’arrivée du krach immobilier comme d’autres attendent le retour de la Coupe Stanley à Montréal.

Pour elles, seule une baisse significative des prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. J’en connais qui patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, telle une séquence de trois matchs victorieux du CH, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. Aussi mal qu’une dégelée de 6 à 1 contre les Capitals de Washington. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines. Ceux qui regrettent les conditions du début des années 2000 devront faire leur deuil: ça ne reviendra pas. Il faudra payer cher pour devenir propriétaire, ou demeurer locataire.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait la semaine dernière que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché. L’emploi n’a jamais été aussi vigoureux au Québec, la confiance est à son comble et, contrairement à ce qu’on a pu observer ces dernières années dans les grandes régions de Toronto et de Vancouver, l’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel n’avait rien d’un cancer à Montréal.

Après une courte période de relative accalmie, lisais-je dans La Presse la semaine dernière, la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété. Comme toutes les mesures mises de l’avant depuis des années pour contenir, sans succès, la progression des prix immobiliers et de l’endettement hypothécaire.

Au cours des années, rappelons-le, les efforts ont été concentrés à l’entrée en excluant de plus en plus de monde du marché. On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assuré de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure la même, toujours: les aspirants propriétaires. Lire «les jeunes».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, la semaine dernière, à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent (3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui ne nous empêche pas de rêver. Je mise sur les chances d’une Coupe Stanley à Montréal.

Avant une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

Les Affaires- Daniel Germain 

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