Condos: les copropriétaires assis sur une bombe à retardement?


2017-04-18

A regarder pousser les immeubles de copropriétés, on croirait voir grouiller un secteur sain et vigoureux. Je me demande si cette prolifération n’est pas plutôt le symptôme d’un cancer.

Aucun lien ici avec la bulle des prix et le boom de la construction. Je pense plutôt à tout ce qui nuit à la bonne gestion des immeubles: les syndicats de condo qui gèrent à la petite semaine, les promoteurs qui ne s’encombrent pas de scrupules, l’insouciance de ces propriétaires qui croient que l’entretien de leur immeuble est l’affaire du Saint-Esprit et ce vacuum juridique qui caractérise le secteur.

Je ne suis pas le premier à relever le problème. En 2015, quand l’assureur de dommages Aviva s’est retiré du marché québécois du condo, nous avons été nombreux à écrire sur le sujet. L’assureur était écoeuré de payer pour des sinistres qui résultaient du mauvais entretien des immeubles de copropriétés.

Pourtant, dès l’hiver 2012, le ministre de la Justice de l’époque Jean-Marc Fournier avait lancé une vaste consultation dans le but d’apporter une réforme à l’automne suivant. Depuis, il y a eu une autre consultation, deux rapports, des copropriétaires ruinés par des cotisations spéciales, l’explosion du coût des primes et des franchises d’assurance… Mais pas l’ombre d’une nouvelle loi.

Sauf que… oui mes amis!, des changements ont été évoqués dans le budget déposé par Québec à la fin du mois de mars. Le gouvernement a annoncé son intention de se «pencher» sur les problèmes reliés à l’assurance dans le secteur des copropriétés. Il compte notamment introduire la notion d’assurance collective de dommages au Code civil. Qu’est-ce que ça veut dire? Ni le ministère des Finances, ni celui de la Justice n’ont voulu nous éclairer davantage. Avec tous les atermoiements qui ont ponctué le dossier depuis cinq ans, on est en droit de douter de progrès imminents. Mais on peut espérer.

Il est vrai que la solution qui s’impose ne plaira pas à tout le monde. Je ne vois pas comment Québec peut régler la question de l’assurance (manque de concurrence, hausse des primes et des franchises, responsabilité des copropriétaires - j’y reviendrai dans une prochaine chronique) sans attaquer de front tout le problème de la gestion des immeubles. Et qui dit gestion, dit fonds de prévoyance. Il faudra les capitaliser de façon adéquate, et ça, malheureusement, exigera dans certains cas une majoration substantielle des frais de condo.

Demandez à de nouveaux copropriétaires dont le budget est serré s’ils veulent payer davantage, pour voir. Pour ramener graduellement les fonds de prévoyance à des niveaux appropriés, la hausse des frais de condo serait à ce point élevée qu’elle pourrait refroidir le marché. Alors, demandez aux courtiers immobiliers ce qu’ils en pensent, pour voir. Déjà que le resserrement des règles hypothécaires a ralenti (un peu) les affaires et poussé des premiers acheteurs à acquérir une copropriété plutôt qu’une maison. Si on doit resserrer l'accès au condo en plus...

Ne nous racontons pas d’histoires, les administrateurs des syndicats sont souvent incompétents. Ce sont certes de braves gens, bien intentionnés, bénévoles au surplus, mais cela ne suffit pas pour gérer un immeuble de plusieurs millions, sinon de dizaines de millions de dollars, et le budget de fonctionnement qui l'accompagne.

L’Ontario est au moins une quinzaine d’années en avance sur le Québec en ce qui a trait à l’encadrement du marché des copropriétés. Là-bas, depuis la fin des années 1990, les fonds de prévoyance doivent être soumis à de régulières analyses. La durée de vie des diverses parties des bâtiments (toiture, fenêtres, revêtement, ascenseurs, piscine, etc) est évaluée périodiquement. Les contributions au fonds de prévoyance sont ajustées en fonction du coût anticipé des réparations et des remplacements des composantes de l’immeuble.

Au Québec, les normes sont minimales et les syndicats qui s’en contentent sont légion. Le Code civil exige que seulement 5% des dépenses communes soient versées au fonds de prévoyance. Cela explique pourquoi de nombreux copropriétaires sont frappés par des cotisations spéciales parfois si monstrueuses qu’ils en perdent leur propriété.

Et pendant que Québec branle dans le manche, l’Ontario continue d'accroître ses exigences. Une loi qui entrera bientôt en vigueur obligera entre autres les administrateurs nommés par le syndicat à suivre des formations, notamment en gestion financière.

L’objectif est de protéger les copropriétaires contre eux-mêmes et de s’assurer que les immeubles sont bien entretenus. Certes, les frais pour habiter le condo sont plus élevés, mais ils reflètent le coût véritable de la propriété.

Si Québec emboîte le pas, les frais de condo devront forcément augmenter dans les immeubles mal gérés. Si le gouvernement persiste dans son inertie, la facture viendra de toute façon plus grosse et plus douloureuse.

D'une manière ou d'une autre, ça va péter au visage de bien des copropriétaires. 

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